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La creciente importancia de los alojamientos turísticos

El alojamiento turístico está adquiriendo una importancia creciente en los ámbitos político, social e inmobiliario. Esta tendencia se aprecia especialmente en un momento en que el turismo se encuentra en su punto álgido y escasean las viviendas de alquiler de larga duración.

Análisis del Banco de España sobre los alojamientos vacacionales

A la luz de esta situación, el Banco de España ha realizado un análisis del impacto de los alojamientos vacacionales en las 25 zonas urbanas con mayor concentración de alquileres vacacionales en sus respectivos mercados de alquiler.

Elche y Marbella lideran en alquiler vacacional

La principal conclusión del análisis es que Elche (Alicante) y Marbella (Málaga) son las localidades donde más predominan los alquileres vacacionales. Según la presentación del supervisor financiero en una reunión económica en Extremadura, estos dos lugares encabezan la clasificación nacional.

Proporción de viviendas vacacionales en Elche y Marbella

Elche es la ciudad con la mayor proporción de viviendas vacacionales en su periferia, que representan casi el 70 % de todas las viviendas de alquiler. Marbella, por su parte, destaca por tener la mayor densidad de alojamientos turísticos en relación con las viviendas de alquiler de su centro urbano, con más del 60 %. La ciudad de la Costa del Sol también presenta la segunda proporción más alta de viviendas vacacionales en las afueras de su zona urbana, después de Elche y seguida de Málaga. En ambos casos, la proporción supera el 50 %.

Alojamiento Turístico en Otras Ciudades

En las otras ciudades analizadas, sin embargo, el alojamiento turístico representa menos del 30% del mercado y su peso se reduce en ciudades como Madrid o Barcelona, donde representan menos del 5%.

Mayor densidad en las afueras que en los centros urbanos

Otra idea de la presentación del Banco de España es que la mayoría de los pueblos y ciudades tienen una densidad más alta en sus afueras que en los centros urbanos, con la única excepción de Marbella.

Selección de zonas urbanas para el análisis

Las 25 zonas urbanas analizadas son Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Bilbao, Málaga, Zaragoza, Mallorca, Murcia, Gran Canaria, Granada, Vigo, Santa Cruz de Tenerife, Alicante, Valladolid, A Coruña, Pamplona, Santander, Córdoba, Marbella, San Sebastián, Oviedo, Gijón, Vitoria y Elche. Su selección, según el Banco de España, se debe a que estas 25 zonas urbanas más grandes registraron la mayor proporción de alojamientos turísticos en agosto de 2023 en comparación con las últimas cifras disponibles sobre el número de viviendas residenciales de alquiler a nivel municipal.

Impacto de los alquileres vacacionales en el parque de viviendas

La semana pasada, la organización presidida por Pablo Hernández de Cos publicó su Informe Anual 2023, que incluía una sección especial sobre vivienda para examinar los problemas que afectan al mercado residencial y proponer medidas para ayudar a mejorar el acceso a la vivienda.

Necesidades de vivienda y medidas gubernamentales de España

En el documento, el supervisor financiero estima que España necesita 600.000 viviendas para 2025 para equilibrar la oferta y la demanda y critica las últimas medidas gubernamentales en este ámbito, como el control de los alquileres o la implementación de garantías del Instituto Oficial de Crédito para ayudar a los jóvenes y a las familias con menores a comprar una propiedad, ya que considera que tendrán consecuencias negativas.

Cuota de los apartamentos turísticos en el mercado de alquiler

También explica que los apartamentos turísticos representan ahora alrededor del 10 % del mercado de alquiler y suponen aproximadamente el 1,8 % del número total de viviendas principales del mercado residencial, unas 340.000 viviendas. Asimismo, menciona el auge de los alquileres vacacionales en los últimos años como uno de los factores que está reduciendo la oferta de inmuebles disponibles para el alquiler de larga duración, junto con la aparición de fórmulas como los alquileres temporales o de habitaciones, así como de nuevas normativas, con límites a los alquileres o una mayor protección para los inquilinos en situaciones de impago.

Parque agregado de viviendas en 2023

En este sentido, sostiene que «en 2023 se estima que habrá un parque agregado de viviendas de alrededor de 27 millones de unidades, de las cuales 19,3 millones (el 72 % del total) serán viviendas principales. El resto del parque de viviendas disponible, unos 7,5 millones, se distribuye entre varios usos, como segundas residencias, viviendas desocupadas y alquileres turísticos y de temporada. En los últimos años, ha habido menos dinamismo en el nuevo parque de viviendas para uso residencial. Esto ha dado lugar a un aumento significativo de la conversión de segundas residencias en viviendas principales. Al mismo tiempo, la aparición de nuevos usos de la vivienda, como las viviendas vacacionales, tanto en propiedad como alquiladas, y el auge de alternativas como los alquileres de temporada y de habitaciones contribuirían a un crecimiento más lento de la oferta de viviendas residenciales en su formato habitual». Las recientes regulaciones para limitar los alquileres turísticos en algunas zonas y aumentar la protección de los inquilinos con menores ingresos podrían contribuir a un cambio en la oferta de vivienda hacia estos usos alternativos. En particular, se observa un rápido crecimiento de la proporción de alquileres de temporada —normalmente de entre 1 y 11 meses—, que ofrecerían a los propietarios un marco regulatorio más flexible y favorable. En general, el parque de viviendas está creciendo a un ritmo más lento que la demanda para sus usos principales».

Concentración de los alojamientos turísticos

En cuanto a los alojamientos turísticos, añade que, a pesar de tener un peso modesto a nivel nacional, «esta actividad se concentra en gran medida en las principales zonas turísticas, en determinadas zonas urbanas (como Málaga, Marbella, Elche y Palma de Mallorca) y en grandes centros urbanos con mayor actividad turística (Barcelona, Madrid, Sevilla y Valencia). Según la literatura económica, los barrios en los que hay mayor concentración de alquileres turísticos (que desplazan a las viviendas residenciales) están experimentando mayores aumentos relativos en los precios de compra y alquiler de viviendas».

Normativa sobre viviendas vacacionales

El supervisor financiero recuerda también que en algunas zonas de España se están endureciendo las normas para limitar el auge de las viviendas vacacionales, aunque recomienda analizar la cuestión en profundidad y tener en cuenta el impacto económico que generan.

Diferencia de precios en las zonas turísticas y no turísticas

Como ya se ha señalado, el Banco de España afirma que «según la literatura económica, los barrios donde hay una mayor concentración de alquileres turísticos (que desplazan a las viviendas residenciales) experimentan mayores aumentos relativos en los precios de compra y alquiler de viviendas». Esto también se confirma en un estudio de CaixaBank Research, que muestra que la brecha de precios entre las zonas turísticas y no turísticas se encuentra en máximos históricos.