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Costes de comprar una propiedad en Marbella

Respuesta rápida: ¿qué presupuesto debería prever un comprador de una propiedad en Marbella?

El mayor coste adicional de la compra suele ser el impuesto. Para una vivienda de reventa típica en Andalucía, el tipo general del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP/TPO) es del 7 % de la base imponible aplicable. La primera entrega de una vivienda nueva por parte de un promotor suele estar sujeta a un 10 % de IVA, además del tipo general del 1,2 % del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) de Andalucía. Los compradores también deben presupuestar el asesoramiento jurídico independiente, los gastos de notaría y del Registro de la Propiedad relacionados con la compra, las comprobaciones técnicas cuando proceda y conceptos relacionados con la hipoteca, como la tasación.

Los tipos impositivos reducidos solo se aplican cuando se cumplen todas las condiciones legales. El cálculo final también depende de si el inmueble es realmente una primera entrega, de su valor de referencia oficial, de las circunstancias del comprador y de la estructura de la transacción. Obtenga una liquidación final por escrito de un abogado o asesor fiscal español independiente antes de firmar o transferir un pago de reserva.

Resumen de los costes de compra de una propiedad en Marbella

Coste	Vivienda de reventa	Vivienda nueva de un promotor
Impuesto principal sobre la compra	Tipo general del ITP/TPO en Andalucía: 7 %, sujeto a la base imponible aplicable y a cualquier tipo reducido válido	IVA: generalmente 10% en una primera entrega cualificada
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados	Normalmente no se cobra como AJD en la misma transmisión de reventa gravada por TPO	General Andalucía AJD: 1,2% sobre el documento notarial imponible
Notaría y Registro de la Propiedad	Prever la escritura de compraventa, las copias, la presentación y la inscripción conforme a la transacción y a los aranceles legales	Prever la escritura de compraventa, las copias, la presentación y la inscripción; los costes del promotor que legalmente correspondan al vendedor no deben trasladarse al comprador
Asesoramiento independiente	Diligencia debida legal, revisión del contrato, coordinación fiscal y, cuando resulte útil, una inspección o revisión técnica	Revisión del promotor, la planificación urbanística, la licencia, el contrato, la garantía de pago y los documentos de finalización; también es aconsejable realizar una inspección de desperfectos
Artículos sobre hipotecas	El prestatario normalmente paga la tasación y cualquier comisión de apertura acordada. Por lo general, el prestamista asume los gastos de notaría, registro, impuestos y gestoría correspondientes a la escritura de hipoteca, no los gastos independientes de la compraventa.

Tipos y normas comprobados el 30 de julio de 2026. Esta tabla contiene información general, no una cotización fiscal personalizada.

¿Cómo se calcula el ITP sobre una propiedad de reventa?

Para una compra estándar de una propiedad de reventa en Andalucía, el tipo general del ITP/TPO es del 7 %. El porcentaje por sí solo no constituye el cálculo completo. Si la propiedad tiene un valor de referencia catastral oficial, ese valor puede determinar la base imponible. Si el valor declarado o el precio acordado es superior, por lo general se utiliza la cifra más alta.

Esto significa que el comprador debe comprobar el valor de referencia antes de firmar un contrato vinculante y no dar por hecho que el impuesto siempre se calculará únicamente sobre el precio negociado. Actualmente, Andalucía concede dos meses desde el día siguiente al del hecho imponible para presentar y, cuando corresponda, pagar el Modelo 600. Su abogado o representante fiscal debe confirmar la base, el tipo, el plazo y los documentos justificativos correspondientes a la compra concreta.

¿Podría aplicarse una tasa reducida de ITP?

Andalucía cuenta con tipos reducidos para situaciones estrictamente definidas, incluidas algunas compras de vivienda habitual de menor valor y algunos compradores que cumplen los requisitos. Se aplican límites y condiciones personales. Una segunda vivienda en Marbella, una vivienda vacacional o una compra con fines de inversión no cumplirá los requisitos simplemente porque el comprador tenga previsto pasar tiempo allí. No incluya un tipo reducido en el presupuesto hasta que un asesor cualificado haya confirmado por escrito que cumple los requisitos.

¿Cómo se aplican los impuestos a una vivienda de obra nueva?

Una primera entrega de un promotor que cumpla los requisitos generalmente está sujeta a un IVA del 10 %. La escritura pública de compraventa también suele estar sujeta al tipo general del 1,2 % del AJD en Andalucía. Que una vivienda se describa como «nueva» en la publicidad no significa automáticamente que sea una primera entrega a efectos fiscales, por lo que el abogado debe confirmar quién es el vendedor, si ha habido ocupación previa y el historial de la operación.

El IVA de los pagos fraccionados de una compra sobre plano normalmente se paga cuando vence cada pago. Por tanto, el comprador necesita un calendario de tesorería que incluya la reserva, el contrato privado, los pagos fraccionados, los impuestos y la escritura, no solo un porcentaje añadido el día de la firma ante notario.

¿Qué otros costos de compra deben incluirse?

Asesoramiento jurídico y fiscal independiente

Un abogado independiente debe verificar la identidad del propietario, las cargas registrales, el contrato, la situación urbanística, la documentación de ocupación, la situación de la comunidad, los impuestos locales y los pasos necesarios para completar la compraventa. Las estructuras de propiedad complejas, las compras a través de sociedades, la condición de no residente, las estructuras sucesorias y la financiación hipotecaria pueden requerir asesoramiento fiscal independiente.

Notaría, Registro de la Tierra y administración

Los gastos de notaría y registro se basan en aranceles y dependen de la escritura y de la operación. Solicite un presupuesto desglosado en lugar de utilizar un porcentaje genérico. Si una gestoría o un representante va a presentar los impuestos e inscribir la escritura, incluya sus honorarios acordados por separado.

Inspección técnica y reconocimiento

Un comprador de una vivienda de reventa puede necesitar un informe pericial del edificio, un dictamen estructural o una inspección especializada, según la antigüedad, el estado y los planes de reforma. El comprador de una vivienda de obra nueva debería encargar una inspección documentada para detectar desperfectos y acordar cómo se registrarán y corregirán.

Valoración hipotecaria y banca

Conforme a las normas actuales sobre los gastos hipotecarios, el prestatario normalmente paga la tasación del inmueble. El prestamista suele pagar los gastos de notaría, Registro de la Propiedad, impuestos y gestoría relacionados específicamente con la escritura de hipoteca. Estas normas no trasladan al banco los impuestos de compra, la inscripción de la compraventa ni los honorarios legales independientes del comprador. Compruebe en la oferta del prestamista cualquier comisión de apertura, la elección del seguro y los costes de cambio de divisas.

Pagos de reservas y contratos privados

El pago de una reserva normalmente forma parte del precio de compra y no constituye un impuesto adicional, pero genera riesgos de tesorería y contractuales. No transfiera fondos hasta que se hayan revisado de forma independiente el destinatario, las condiciones de reembolso, el inmueble, el plazo y los efectos jurídicos. En una compra sobre plano, el abogado debe verificar la protección legal aplicable a los pagos anticipados y la cuenta que los recibe.

¿Y si el vendedor no es residente?

Cuando el vendedor no es residente a efectos fiscales españoles, el comprador generalmente debe retener el 3 % de la contraprestación acordada y abonarlo a la Agencia Tributaria mediante el modelo 211. Este importe se retiene del importe que corresponde al vendedor como pago a cuenta de su impuesto; no es un impuesto adicional del 3 % que el comprador pague por encima del precio. El equipo encargado de formalizar la compraventa debe tramitarlo correctamente, ya que el inmueble puede verse afectado si se incumple esta obligación.

Los costos después de la finalización son un presupuesto separado

Los gastos de compra no deben confundirse con los gastos corrientes de la propiedad. Antes de completar la compraventa, solicite estimaciones actualizadas de las cuotas de comunidad, el IBI, las tasas de residuos, los suministros, el seguro, el mantenimiento de la piscina o el jardín, el mantenimiento general y cualquier servicio de gestión de la propiedad. Estas cantidades varían considerablemente entre un apartamento céntrico, una urbanización cerrada y una villa privada.

Una lista práctica de los gastos de compra en Marbella

Confirme si la operación es una reventa o una primera entrega que cumpla los requisitos.
Compruebe el valor de referencia catastral y la base imponible correcta.
Obtenga confirmación por escrito del tipo impositivo y de cualquier reducción que se pretenda aplicar.
Solicite presupuestos desglosados de los gastos legales, notariales, registrales, técnicos e hipotecarios.
Confirme cómo se protegen y acreditan las reservas y los pagos escalonados.
Solicite un presupuesto independiente para los gastos de propiedad del primer año.
Mantenga una provisión para imprevistos, al margen de los fondos destinados a completar la compraventa, para desperfectos, mobiliario y mantenimiento inicial.

Planifique la compra antes de elegir la fecha de pago

Real Marbella Estate puede ayudarle a comparar viviendas adecuadas y coordinar la búsqueda del inmueble, mientras que su abogado independiente y su asesor fiscal confirman la situación jurídica y fiscal. Explore comprar una propiedad en Marbella, consulta propiedades actuales, o solicitar una consulta inmobiliaria privadaNuestra orientación está centrada en la propiedad y no reemplaza el asesoramiento legal, fiscal o financiero independiente.

Los compradores internacionales pueden relacionar este presupuesto con el proceso completo en la Guía de compradores extranjeros de Marbella.

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Gastos de compra en Marbella: Preguntas frecuentes

¿A cuánto asciende el impuesto sobre transmisiones patrimoniales en Marbella?

El tipo general del ITP/TPO en Andalucía para una vivienda de reventa es del 7 % de la base imponible aplicable. Solo existen tipos reducidos en determinadas circunstancias que cumplan los requisitos. Confirme el valor de referencia del inmueble, la base imponible y si el comprador cumple los requisitos antes de basarse en una cifra.

¿Las viviendas de nueva construcción en Marbella tienen ITP?

Una primera entrega de un promotor que cumpla los requisitos generalmente está sujeta a un IVA del 10 % en lugar del ITP, junto con el tipo general del 1,2 % del AJD en Andalucía sobre el documento notarial sujeto a tributación. La operación debe clasificarse correctamente.

¿Debo simplemente añadir un 10% al precio de la propiedad anunciada?

No. Una vivienda de reventa y una vivienda de obra nueva están sujetas a impuestos diferentes, y los compradores también deben contar con gastos legales, registrales, técnicos y, posiblemente, hipotecarios. Obtenga un cálculo desglosado para el inmueble concreto.

¿Quién paga los gastos de la hipoteca en España?

El prestatario normalmente paga la tasación y cualquier comisión de apertura acordada. El prestamista suele pagar los gastos de notaría, registro, impuestos y gestoría correspondientes a la escritura de hipoteca. Los gastos de compra independientes siguen formando parte del presupuesto de la operación del comprador.

¿Un comprador extranjero paga un impuesto extra de compra de Marbella?

El marco general de los impuestos de compra depende principalmente del inmueble y de la operación, no de la nacionalidad. La propiedad por parte de un no residente puede generar obligaciones fiscales y de información independientes, y el comprador de un inmueble a un vendedor no residente generalmente debe practicar una retención del 3 %. Solicite asesoramiento personalizado.